האם לפנסיונרים כדאי למכור את הנדל"ן המניב?
האם המכירה תאפשר להם להגדיל את הכנסתם?
במהלך עבודתנו פגשנו פנסיונרים, שבבעלותם דירה להשכרה המשלמת להם הכנסה חודשית.
הם מעידים, שאמנם נחמד לקבל דמי שכירות חודשיים, אך יש גם חסרונות באחזקת נדל"ן מניב. האחזקה בנכס מחייבת טיפול שוטף והיא אינה השקעה פאסיבית. כך למשל, ההכנסה החודשית מתבטלת כאשר השוכרים עוזבים. בכל פעם שזה קורה צריך למצוא שוכרים מתאימים והטיפול בכך כרוך בהשקעת זמן ומאמץ. כמו כן, מדי פעם קורות תקלות, כנזילות או בעיה בחשמל וכבעלי הדירה הם מחויבים לטפל בהם מייד ובמהירות.
הריבית במשק עלתה בין 2022 לסוף 2025
בשנים האחרונות דירה להשכרה במרכז הארץ הניבה תשואה בשיעור של כ 3%-2% לשנה נטו. אם בעלי הדירה נעזרו בשירותי חברת ניהול, התשואה היתה נמוכה מכך.
בעבר התשואה על נדל"ן בארץ היתה גבוהה יותר. בשנים האחרונות התשואה ירדה בשל סיבות רבות ומורכבות. במקביל באותן שנים, ניתן היה להשקיע באלטרנטיבות השקעה סולידיות, שהניבו תשואה שנתית גבוהה מזו שהשיגה דירה במרכז. נכון לכתיבת המאמר, ריבית בנק ישראל עומדת על 4%.
גם כיום השקעות סולידיות מציעות תשואה שנתית גבוהה ממה שמניבה דירה ממוצעת במרכז הארץ. הריבית השנתית על פקדונות בנקאיים ל-3 עד 5 שנים היא כיום בין 3% ל-4% לשנה.
מקור לנתונים: השוואת ריביות על פיקדונות, הלוואות ועו"ש באתר בנק ישראל.
הפנסיונרים שואלים אותנו:
האם למכור ולעבור לתיק השקעות?
כבכל השקעה, גם לפנסיונרים שמחזיקים בנכז מניב, חשוב לשאול מפעם לפעם האם זו ההשקעה המתאימה לצורכיהם והאם יש השקעה מתאימה יותר.
שאלות אלו עולות הן בשל העובדה שדירה לאחזקה מחייבת טיפול שוטף והשקעת מאמץ וזמן והן משום שחלק מהפנסיונרים זקוקים להכנסה חודשית שגבוהה יותר מזו שהם מקבלים כשכר דירה.
פנסיונרים רבים שואלים אותנו מה יקרה אם וכאשר ימכרו את הדירה להשקעה והאם יוכלו לקבל הכנסה חודשית אחרי שישקיעו את הכספים בשוק ההון.
כתבנו בעבר כמה מאמרים בנושא כמו "מהכנסה נדל"נית של 5,900 ל-18,500 מתיק השקעות לפנסיונר".
בפוסט הנוכחי, נספר על שאלות שעלו בשיחותינו עם הפנסיונרים.
מהי התשואה שאנו מקבלים מהדירה כיום?
כדי לחשב את התשואה במדוייק, יש לאסוף את כלל ההכנסות וההוצאות שהיו לכם כמה שנים אחורנית.
צד ההכנסות פשוט יחסית והוא סכום דמי השכירות שקבלתם. במידה והיו תקופות ללא הכנסה יש לשקלל זאת בחישוב.
יש לוודא שלוקחים בחשבון את כל ההוצאות:
- תיקונים ושיפוצים.
- ביטוחים.
- תשלומים לוועד הבית עבור שיפוצים ותיקונים ששילמתם עליהם.
- מיסים (אם משולם מס על הכנסה זו).
- הוצאות נסיעה/רכב/חניה ממקום מגוריכם אל הנכס וחזרה.
- שירותי תיווך.
- שירותי עו"ד.
- חברת ניהול – במידה ויש חברה המנהלת את הנכס עבורכם.
- הוצאות מימון – במידה וקיימת משכנתא או הלוואות אחרות.
מחלקים את ההכנסה פחות כלל ההוצאות, בשווי הדירה. לאחר מכן מחלקים לכמות השנים שעליהם עשיתם את הבדיקה.
אם אינכם בטוחים במחיר הדירה, ניתן להתקשר לכמה מתווכים. בדרך כלל ישמחו לתת לכם הערכה. כמו כן, ניתן להיעזר ב אתר הנדל"ן הממשלתי ולראות בכמה נמכרו דירות בסביבה שלכם.
האם ההכנסה החודשית תעלה כשנעבור מנכס לתיק השקעות?
כתבנו על כך מאמר: מהכנסה נדל"נית של 5,900 ל-18,500 מתיק השקעות לפנסיונר.
סביר להניח שבמקרים רבים אכן תהיה עלייה בהכנסה החודשית מכיוון ש:
- ההכנסה מנכס מוגבלת לגובה השכירות החודשית בניכוי עלויות התחזוקה.
- כאשר מדובר בתיק השקעות, ניתן למשוך סכומים שונים. כך למשל, ניתן להחליט שמושכים רק את התשואה שהניב התיק. כמו כן, ניתן להחליט שמושכים סכומים הגבוהים מהתשואה. כלומר, במידת הצורך ניתן טכנית למשוך סכומים שגבוהים מהרווח שתיק ההשקעות השיג.
נכון לומר, שמשיכה של סכומים שגבוהים מעבר לתשואה היא על חשבון הקרן. עם זאת, ניתן לתכנן המשיכה כך שהכסף יספיק לשנים רבות. למעשה, תיק ההשקעות מאפשר גמישות, נזילות ומשיכה של הסכומים הדרושים לנו, ללא מגבלה של התשואה החודשית לעומת אחזקה בדירה.
במאמר אנו מביאים דוגמאות וחישובים, בהן ניתן לראות שגם ברמות תשואה נמוכות בתיק ההשקעות, ניתן להגדיל את ההכנסה החודשית יחסית לזו מנדל"ן. חשוב לציין שמשפט זה נכון כשמדובר בפנסיונרים שזקוקים לתזרים המזומנים לשני עשורים פלוס מינוס.
האם ההכנסה משוק ההון יציבה יותר משכירות?
תיק השקעות סולידי, המלווה בשירות מקצועי כ"ייעוץ השקעות לפנסיונרים" מאפשר בדרך כלל משיכת כספים קבועה ומתוכננת.
גם בעת המשברים הפיננסים הגדולים כמו בשנת 2008, או שנת משבר הקורונה ב 2020 וכיוצ"ב, לקוחות קיבלו את ההכנסה השוטפת שתכננו.
לעומת זאת, הכנסות מנדל"ן עלולות להיות רגישות לאי יציבות. קחו לדוגמה את מלחמת חרבות ברזל במהלכה לא מעט בתי אב התקשו בתשלום השכירויות. עסקים של מילואימניקים קרסו ופגעו ביכולתם לשלם שכירות. בעלי דירות שבתיהם נפגעו מטילים, חוו קשיים ביורוקרטיים.
בנוסף, הריביות הגבוהות ששררו בשוק הביאו לעלייה בהיקף ההחזר החודשי והיקשו על בעלי הלוואות לשלמם במועד. חלק מבעלי הדירות, נאלצו למכור אותן תוך ירידות מחירים לעומת שוויין בטרם המלחמה.
כל מי שמחזיק נכסים מניבים שנים רבות, יודע שמדי פעם תיתכן תקופה ללא שוכרים, שוכרים מאתגרים שאינם משלמים או שוכרים שמשאירים חובות ונזקים.
הכנסה מתיק השקעות סולידי יציבה מהכנסה מנדל"ן, בוודאי במקרים בהם התיק שלכם מתנהל בליווי אנשי מקצוע. בגיל מסוים אנשים יעדיפו וודאות בקבלת ההכנסה המתוכננת ורוגע על פני השקעה תנודתית שאינה מפיקה עבורם את ההכנסה החודשית שהם זקוקים לה.
האם ניתן להבטיח שתיק ההשקעות לא יגמר לפני הזמן?
במאמרנו "כיצד חיים מתיק השקעות לאחר הפרישה לפנסיה", אנו מתארים כיצד לחשב את הסכום למשיכה חודשית מתיק ההשקעות.
הפרמטרים המרכזיים הם:
- תשואה
- מספר שנים למשיכה
לגבי התשואה, חשוב להיות שמרניים ולחשב לפי תשואה נמוכה יחסית, כך שמקסימום נופתע לטובה.
לגבי מספר השנים המתוכננות למשיכה, אף אחד לא יודע עד מתי נחייה, לכן צריך לעשות הערכה זהירה. ליתר ביטחון עדיף לחשב לפי מספר שנים שגדול מתוחלת החיים הממוצעת.
כמו כן, לפחות פעם אחת בשנה יש לבצע את הערכה מחדש.
ההערכה החדשה תסתמך בין היתר על המשיכות שבוצעו והתשואה בפועל. כמו כן, בחישוב המעודכן נוכל למצוא את הסכום הניתן למשיכה חודשית. יתכן שסכום זה יהיה גבוה או נמוך מהסכום שחישבנו בעבר.
אנו מסייעים ללקוחותינו בשרות "ייעוץ השקעות לפנסיונרים" בביצוע שוטף של הערכות אלו.
מוזמנים לצפות בסרטון: כמה כסף ניתן למשוך מתיק השקעות כך שיספיק ל-30 שנה?
האם כדאי לשמור חלק מההון בנדל"ן וחלק בשוק ההון?
תיק השקעות, מאפשר משיכת הכנסה חודשית שוטפת. הסכום המושקע בתיק ההשקעות, היקף המשיכה החודשי והתשואה בפועל קובעים את התקופה האפשרית למשיכה עד שהסכום יגמר.
במידה ומדובר בנכס ששוויו גבוה יתכן שבאמצעות השקעת חלק מהסכום הנובע ממכירתו, ניתן לייצר את היקף ההכנסה החודשית הדרושה.
לדוגמא, אם מכרתם דירה ב 4 מיליון ₪, ניתן להשקיע 2 מיליון ₪ בתיק השקעות ולרכוש דירת השקעה ב 2 מיליון ₪ הנותרים. במקרה כזה, ההכנסה החודשית תגיע מדמי השכירות ומתיק ההשקעות.
בנוסף, במקרים מסויימים ניתן למכור רק חלק מהנכס. אם למשל ירשתם מחצית מהנכס. אתם יכולים להציע ליורש השני לרכוש מכם חלק. כך, שמצד אחד תקבלו סכום משמעותי שיושקע בתיק השקעות, ועדיין ישאר לכם חלק מהנכס וחלק מההכנסות ממנו.
כמו כן, ניתן להשקיע בנדל"ן מבלי להיות בעלים של נכסים. כך למשל ניתן להשקיע באגרות חוב של חברות נדל"ן, קרנות ריט (REIT) קרנות פרטיות בתחום הנדל"ן ועוד. כתבנו על כך בפוסט חג סוכות ומחשבות על נדל"ן.
לצורך קבלת החלטה מושכלת באשר להשקעה בנדל"ן יש להיוועץ עם מומחי השקעות נדל"ן ולקבל מהם את מלוא הנתונים,השלבים הצפויים,העלויות,צפי המחירים התשואות והביורוקרטיה הכרוכה.
מה היתרונות והחסרונות הלא-פיננסיים של מכירת דירה?
היתרונות הלא פיננסים במכירת דירה, הם בעיקר בהפחתת הטרחה וכאבי הראש של החזקת דירה והתעסקות עם שוכרים. אין תיקונים, תחזוקה, הפעלת ביטוח וטיפול משפטי. אין טלפונים באמצע הלילה על נזילה או דוד שלא מחמם.
יתרון נוסף, השקעת כספים ומשיכת תזרים מזומנים חודשי, לא דבר מסובך אם מקבלים ליווי מקצועי מיועצת השקעות. כמוכן מקל על הורשה עליה נדבר בהמשך.
חלק מבעלי הבתים אוהבים את העיסוק בהשבחת הנכס ואת מלאכת עיצוב הפנים שהאחזקה בדירה מאפשרת להם. בנוסף, מאחר ודירה היא נכס פיזי שאפשר לגור בו היא יכולה לשמש את בני המשפחה ולאפשר להורים לסייע לילדיהם או לנכדים במידת הצורך.
בין החסרונות של מכירת נכס, תהליך ארוך יחסית של כמה חודשים הדורש היוועצות וליווי מומחים כמתווכים עורכי דין שמאים ועוד.
האם שוק ההון מתאים לאופק ההשקעה בגילנו?
שוק ההון מציע מגוון אפיקי השקעה נזילים וסחירים ומוצרי השקעה שמשלמים הכנסה חודשית. בנוסף, קיימים מוצרי השקעה לתקופות השקעה קצרות של עד שנה ותקופות בינוניות של 2-5 שנים ואף ארוכות יותר.
ניתן להשקיע בהתאם להעדפותיכם, תוך התחשבות בגילכם בין אם אתם פנסיונרים צעירים בני 65 או אזרחים ותיקים בני 90.
תוחלת החיים בישראל היא 81 לגבר ו 84 לאשה. לכן, סביר שפנסיונרים צעירים בגיל 65 יבקשו שתיק ההשקעות יניב עבורם הכנסה חודשית לפחות למשך 20 שנים קדימה. ככל שגילכם גבוה יותר יתכן שתבקשו שהתיק ישרת אתכם למשך זמן קצר יותר.
מעבר לתקופה, שבמהלכה תיק ההשקעות יצור עבורכם הכנסה חודשית, יתכן שתבקשו גם להתייחס לנושא ההורשה. כלומר, יתכן שתבקשו לדאוג שישאר סכום להורשה לאחר משיכת סכומי ההכנסה החודשית במשך שנים. ההשקעה של כספי מכירת הנדל"ן בשוק ההון תאפשר לכם להשקיע בהתאם להעדפותיכם וצרכיכם על פי מה שהגדרתם. אפיקי ההשקעה הקיימים בשוק ההון מציעים גמישות ונזילות שחשובה מאוד בתיק השקעות של פנסיונרים.
מה עושים אם צריך פתאום סכום משמעותי?
לפעמים אנו זקוקים לסכומים גדולים של כסף. כך למשל, כאשר מבקשים לצאת לטיול ארוך בחו"ל, לשפץ בית, להעניק מתנת חתונה לנכדים או חס וחלילה בעת צורך לשלם בדחיפות עבור הוצאות רפואיות שלא מחוסה בביטוח. תיק השקעות הוא פתרון מעולה לכך.
לעומת זאת, בעלי דירה תלויים בקבלת דמי שכירות מהדירה. אין להם דרך לקבל יותר מאשר התשלום החודשי. כדי למשוך סכום גבוה יהיה עליהם לקחת הלוואות כנגד הנכס או למכור אותו.
בעשורים הקודמים היו תקופות בהן מחירי הנדל"ן עלו בשיעור ניכר ואפשרו צבירת רווחים. עם זאת, בשנה-שנתיים האחרונות זה אינו המצב.
כאשר אנו מנהלים תיק השקעות, ניתן למכור את רוב ניירות ערך וההשקעות בכל יום מסחר.
בנוסף, אם התיק מנוהל בעזרת אשת מקצוע כמו יועצת השקעות פרטית, ניתן להבטיח שחלק מהתיק יושקע כך שיאפשר נזילות מהירה ללא יצירת נזק.
כיצד ייראה תיק השקעות שיתמקד ביצירת "משכורת חודשית"?
קיימות שיטות שונות לבניית תיק השקעות כך שיספק תזרים מזומנים חודשי או במילים אחרות תיק השקעות שיניב "משכורת חודשית".
במאמר "כיצד חיים מתיק השקעות לאחר הפרישה לפנסיה" בפרק "יצירת תזרים הכנסות מתיק השקעות", אנו מביאים הסברים ודוגמאות כיצד מבצעים זאת.
הינה כמה ממוצרי ההשקעה שיכולים להתאים לחלק מהמקרים:
- אגרות חוב – אחד הפתרונות הפופולרים המשמשים לבניית תזרים חודשי בעיקר בתיקי השקעות סולידים. בפתרון זה נרכוש אגרות חוב כך שהן יפדו וישלמו קופונים, בסכומים ובתאריכים הדרושים.
- רכישה של מוצרים פיננסים המשלמים קצבה.
- קרן נאמנות מחלקת – קרן נאמנות המשלמת באופן אוטומטי, חלק מהכספים המושקעים בה מדי תקופה.
ישנן דרכים נוספות המבטיחות תשלום הכנסה והן מותאמות לכל לקוח לפי צרכיו ופרופיל הסיכון המתאים לו.
חשוב להתאים את תיק ההשקעות לצרכים המדוייקים של המשקיעים, לרצונותיהם, מצבם הכלכלי ורמות הסיכון שנקבעו להם. ניתן לעשות כך בסיוע של יועצת השקעות פרטית עם שירות "ייעוץ השקעות לפנסיונרים".
מהי רמת הסיכון הצפויה לנו בשוק ההון בהשוואה לסיכון בנדל"ן?
רמת הסיכון של תיק ההשקעות תלויה בעיקר ברצון של בעלי תיק ההשקעות. בניית התיק נעשית תוך תכנון מדוקדק המתחשב בצרכים הפיננסים של הלקוחות, בקשותיהם ובהתאמה לרמת הסיכון שהוגדרה על ידם. ניתן להשקיע במספר רב של אפיקי השקעה וכך לפזר הסיכון על פני מספר רב של תחומים. כמו כן, בכל עת ניתן לשנות את הרכב ההשקעות ולהקטין היקף הסיכון.
לעומת זאת, למי שבבעלותו נכס בודד או שניים, אין באמת פיזור סיכון והוא תלוי במחיר הנכס, מיקומו הספציפי ומצב השוק באותו מקום. יתירה מכך, מכירה וקניה של נדל"ן היא תהליך ארוך ויקר.
בנדל"ן ישנם הסיכונים "הרגילים", כמו בעיות עם שוכרים, ביטוח שלא מוכן לשלם נזקים באופן מלא וכיוצ"ב. אל מול הסיכוי של עליית ערך, ישנן לא מעט מקרים של ירידות במחיר הנכס, כמו שמתפרסם לא מעט לאחרונה.
תיק השקעות מאפשר ביצוע שינוי מהיר ושליטה טובה יותר על רמות הסיכון מאשר מה שמציעה השקעה בנדל"ן מניב.
מהן העלויות הכוללות הכרוכות במעבר מנדל"ן לתיק השקעות?
בעת מכירה של נכס נדל"ן, ישנן לא מעט הוצאות החל מעלויות תיווך, המשך בשירות עורכי דין, אגרות שונות לרשויות, כמו עירייה, לשכת הרישום טאבו וכיוצ"ב.
כמוכן, יתכן שתידרשו לשלם מס שבח ומיסים נוספים. העלויות קשורות למאפיינים שונים כגון האם זו דירת יחידה שלכם, האם קבלתם אותה בירושה ועוד. לכן, לפני שעושים את המהלך של המכירה בפועל, חשוב להיערך נכון ולברר מראש עם מומחי נדל"ן מה כולל כל התהליך של המכירה מתחילתו ועד סופו, מה המסמכים שתידרשו להשיג, מה השלבים שצפויים ומה יהיו העלויות.
כיצד מעבר לשוק ההון מפשט או מסבך את ההורשה והעברת ההון לדור הבא?
הורשת תיק השקעות היא תהליך פשוט, מהיר וקל יחסית. לאחר העברת צו קיום צוואה או צו ירושה לבנק, ניתן לבקש מהבנק לחלק בין היורשים את הכספים ואת ניירות ערך הקיימים בתיק ההשקעות. אין חובה למכור את ניירות הערך וניתן להעביר אותם כמות שהם לחשבון הבנק של היורשים.
הורשת נכס נדל"ן דורשת העברת הבעלות והרישום ליורשים. לעיתים התהליך הופך מורכב כי בישראל יש מאות אלפי נכסים שאינם רשומים בטאבו.
בנוסף, כאשר יש יותר מיורש אחד לנכס, יתכן וחלק מהיורשים לא ירצה למכור את הנכס וידרוש להשביח אותו. גם אם כל היורשים יסכימו למכור יתכנו חילוקי דעות לגבי המחיר המינימלי שיש לדרוש, תנאי הסכם המכירה ועוד.
לעיתים קיימות בעיות ברישום בשל חריגות בניה, חובות לרשויות על הנכס, משכנתא ועוד.
לאור כל אלה המסקנה שהרבה יותר קל לחלק תיק השקעות הכולל ניירות ערך וכספים בין היורשים.
הערה: למרות שנכון להיום אין בישראל מס ירושה, מומלץ למשפחות עם נכסים רבים והון בהיקף גבוה להתייעץ עם עורכי דין המתמחים בהעברה בין דורית, באשר למבנה האחזקות המתאים תוך התחשבות בנושא המיסוי.
מה הצעד הראשון המעשי וכיצד נתחיל את תהליך המעבר מנדל"ן לתיק השקעות?
אם החלטתם שהצעד הנכון עבורכם הוא למכור את הנכס ולעבור להשקעה בשוק ההון, אלה הצעדים שאנו מציעים:
עורך דין נדל"ן
יש לבחור עו"ד מומחית בתחום הנדל"ן שתלווה את העסקה. בהנחה שהדירה שלכם מושכרת כעת, חשוב לבדוק איך להתנהל מול שוכרים קיימים. עורכת הדין תבדוק את מצב רישום הנכס ותבצע עוד פעולות הדרושות לפני המכירה.
הערה: בנוסף, ובמקביל לליווי עורכת הדין כדאי לעיתים לקבל ייעוץ גם משמאית מוסמכת.
שירותי תיווך נדל"ן
נכון שניתן למכור נכס באופן עצמאי, אך יש יתרונות בשכירת שירותי תיווך ממומחית. חשוב למצוא מתווכת מקצועית והוגנת. מתווכת מומחית תייעץ לכם מה המחיר שיש לבקש במהלך מכירת הדירה, תבדוק האם יש צורך לבצע תיקונים או שיפוצים בטרם הזמנת קונים פוטנציאלים. לפעמים מדובר בתיקון קל כמו צביעה והחלפת כמה מנורות, שיכולים לסייע רבות למכירת הדירה.
שירותי ייעוץ השקעות
תהליך מכירת נכס וקבלת מלוא התמורה עבורו, אורך כמה חודשים לכל הפחות. כדאי לבדוק, עוד בטרם קבלת הכספים כיצד תעדיפו לנהל ולהשקיע את הכספים ובמי תיעזרו לשם כך.
בישראל יש לא מעט אפשרויות לניהול כספים, מיועצי ההשקעות בבנקים ועד אפליקציות מסחר. ישנן בתי השקעות, מנהלי תיקים ויעוץ השקעות פרטי. עליכם לבחון ולהחליט מהי הדרך המתאימה והנכונה לכם. לכל פתרון יש יתרונות וחסרונות.
מוזמנים לצפות בסרטון: כיצד והיכן מנהלים את ההשקעות הפיננסיות?
אנו מציעים לכם להיפגש ללא שום מחוייבות. נשמח לתאר לכם כיצד שירות ייעוץ השקעות לפנסיונרים יסייע לכם. לשירות יתרונות בולטים כמו אוביקטיביות מוחלטת, נסיון של עשרות שנים בייעוץ לפנסיונרים בדיוק כמוכם. שירות אישי המותאם לצרכים שלכם.
סיכום
חשוב לציין, כי מטרת הפוסט היא מתן תשובות קצרות וענייניות לשאלות שעלו בשיחות עם פנסיונרים. כמובן שלפני לקיחת החלטה על מעבר מהשקעת נדל"ן לתיק השקעות, יש לרדת לעומקם של דברים. לחלק מהשאלות כתבנו מאמרים ובהם דנו בהרחבה בנושאים שעלו ומומלץ לקרוא אותם.
בתשובותינו המלצנו לקבל ייעוץ מאנשי ונשות מקצוע כעורכי דין, מתווכים וכיוצ"ב. קיימים לנו קשרים והיכרויות עם מומחים רבים ובמידה ותרצו בכך, נשמח להמליץ לכם למי לפנות.
אם יש לכם לבטים לגבי כדאיות המעבר מהשקעת נדל"ן לתיק השקעות, אתם מוזמנים לפנות אלינו ונשמח לפגוש אתכם. אם החלטתם כבר למכור את הנכס, נשמח לספר לכם על "ייעוץ השקעות לפנסיונרים" ללא שום מחוייבות, צרו קשר עכשיו!
