שאלה:
שלום רויטל,
קראתי את המאמר שלך: "מהכנסה נדל"נית של 5,900 ש"ח ל-18,500 ש"ח מתיק השקעות לפנסיונר".
המאמר עניין אותי מאוד, כי ההורים שלי נמצאים במצב כמעט זהה. הם מתלבטים האם נכון למכור את דירת ההשקעה שלהם כדי להגדיל את ההכנסה החודשית.
שמעתי על האופציה של "משכנתא הפוכה" ורציתי לדעת, האם לא עדיף להם לקחת משכנתא הפוכה וכך להגדיל את ההכנסה בלי למכור את הדירה?
נשמח מאוד לשמוע את דעתך.
תודה מראש,
אייל מ.
תשובה:
שלום אייל,
שמחתי לקרוא שהמאמר סייע ועורר שאלות נוספות. הדילמה שתיארת היא בדיוק הנושא שבו אנו נתקלים ביומיום בעבודה עם פנסיונרים וילדיהם.
בשורה התחתונה: כאשר מדובר בדירת השקעה ולא בדירת המגורים יחידה, משכנתא הפוכה היא כמעט תמיד הפתרון הפחות משתלם. במרבית המקרים, מכירת הדירה ומעבר לתיק השקעות מנוהל תייצר להורים הכנסה שוטפת גבוהה יותר.
כמובן שחשוב לבחון כל מקרה לגופו, אך הנה כמה נקודות קריטיות שחשוב שתכירו לפני שמקבלים החלטה:
1. העלויות הנלוות גבוהות מאוד
תהליך לקיחת משכנתא הפוכה יקר בהרבה ממשכנתא רגילה. הוא כולל תשלום גבוה יותר בכל השלבים כולל תשלום עמלת פתיחת תיק בבנק/בגוף המלווה, שכר טרחה ליועצת משכנתאות, לעורכת דין ולשמאית.
2. מגבלת סכום המשיכה
גובה ההלוואה שניתן לקבל אל מול הנכס, מוגבל ונגזר בעיקר מגיל הבעלים. בגיל 60 למשל, ניתן לקבל לרוב עד כ-25% בלבד משווי הנכס כפי שהשמאי קבע, ובגיל 70 עד כ-30%. פירוש הדבר הוא שההורים לא "פוגשים" את מלוא שווי הנכס שלהם, אלא רק חלק קטן ממנו.
3. הריבית הצבורה: "אפקט כדור השלג"
זהו הסיכון המרכזי במשכנתא הפוכה. הריבית על משכנתא הפוכה גבוהה בדרך כלל ב-30% עד 50% מריבית של משכנתא רגילה. מכיוון שרוב הלווים אינם משלמים את הריבית החודשית אלא מגלגלים אותה לסוף התקופה, החוב הולך ותופח בקצב מהיר מאוד (ריבית דריבית).
הנה סימולציה להמחשה:
- נניח שברשות ההורים דירת השקעה בשווי 2 מיליון ₪.
- הם לוקחים משכנתא הפוכה בשיעור של 30% משווי הנכס = 600,000 ₪.
- נניח ריבית שנתית של 5.5% + הצמדה ועליית ערך נכס ממוצעת של 3% בשנה לא צמודה, ללא החזרים שוטפים.
- כך נראה החוב (לפני הצמדה) לאורך השנים (באלפי ₪):
| שנים | חוב משכנתא | שווי נכס | אחוז החוב מהנכס |
| 0 | 600 | 2,000 | 30% |
| 1 | 633 | 2,060 | 31% |
| 2 | 668 | 2,122 | 31% |
| 5 | 784 | 2,319 | 34% |
| 10 | 1,025 | 2,688 | 38% |
| 15 | 1,339 | 3,116 | 43% |
| 20 | 1,751 | 3,612 | 48% |
| 25 | 2,288 | 4,188 | 55% |
מה הדוגמה הזו מלמדת אותנו?
היסטורית, הריבית על המשכנתא ההפוכה גבוהה מקצב עליית מחירי הנדל"ן. כפי שניתן לראות בדוגמא, תוך 20 שנים בלבד כחצי משווי הדירה נאכל על ידי החוב.
בנוסף, לאורך כל התקופה הזו, ההורים עדיין נושאים בעלויות התחזוקה, הביטוחים והטיפול בדיירים.
מהי האלטרנטיבה העדיפה?
משכנתא הפוכה היא כלי לגיטימי למצב שבו להורים יש רק דירת מגורים אחת והם לא מעוניינים למכור אותה בשל סיבות אישיות. עם זאת, יש לוודא שההורים מודעים לכך שההון שיקבלו לצורך מחייה יהיה נמוך מזה שיכלו לקבל ממכירה. כמו כן, חשוב לוודא שמבינים שלאחר 120, הדירה תימכר ובשל הבחירה במשכנתא הפוכה, היורשים ידרשו לשלם את החוב. ככל שעבר זמן רב יותר מנטילת המשכנתא ההפוכה, החוב שתפח יביא לפגיעה ניכרת בשווי שישאר ליורשים.
כשמדובר בדירת השקעה, מכירת הנכס והעברת הכספים לתיק השקעות בליווי ייעוץ השקעות מקצועי ואוביקטיבי המותאם אישית תאפשר להורים:
- ליהנות מנזילות מלאה על כל סכום הנכס (2 מיליון ₪ ולא רק 600 אלף ₪).
- למשוך הכנסה חודשית גבוהה ויציבה לחשבון הבנק.
- לשמור על חלק מההון המשפחתי עבור היורשים, במקום להעביר חלק ניכר ממנו לגוף המממן.
רוצים לבחון את המספרים המדויקים עבור ההורים שלכם?
תכנון פיננסי נכון לפנסיונרים מצריך בחינה מעמיקה של צרכים חודשיים והעדפות סיכון. אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר לפגישת היכרות, ונשמח לעזור לכם.
התשובה נכתבה על ידי רויטל דור-וילק, יועצת השקעות ופנסיה.
אין לראות בתשובות אלו כמתן ייעוץ השקעות ו/או יעוץ פנסיוני. מומלץ לקבל ייעוץ מוסמך לפני לפני ביצוע פעולות השקעה או שינויים בתיק הפנסיוני.
יש גם לכם שאלה בנושאי השקעות ופנסיה, לפרטים כנסו לדף שליחת שאלה ליועצת השקעות ופנסיה.
