• אפריל 18, 2024

בהמשך למאמרנו מהכנסה נדל"נית של 5,900 ל-18,500 מתיק השקעות לפנסיונר, נשאלנו לגבי היתרונות והחסרונות של תיק השקעות, מול נדל"ן מניב.

במאמר כתבנו על זוג פנסיונרים, שמקבלים שכר דירה מנדל"ן מניב שבבעלותם, אך הם אינם מצליחים לכסות את המחיה השוטפת. כלומר, סך ההכנסות שיש להם מכל המקורות כולל שכר הדירה, הפנסיות והביטוח הלאומי לא מספיק להם ליום יום. במאמר אנו מתארים כיצד ניתן להגדיל את ההכנסה החודשית בצורה משמעותית ע"י מכירת הנכס והפיכתו לתיק השקעות ממנו ימשכו את הנדרש.

יתרונות וחסרונות של נדל"ן מניב מול תיק השקעות לפנסיונרים

לכל השקעה פיננסית, נדל"נית או אחרת, יש יתרונות וחסרונות. חשוב לציין שהיתרונות והחסרונות של השקעה ספציפית, משתנים בהתאם לפרופיל המשקיע. הפרופיל מושפע מגיל, מצב משפחתי, רמת הכנסות ועוד.

שימו לב שציון היתרונות והחסרונות במאמר זה, מתייחסים ללקוחות בפרופיל הבא:

• פנסיונרים – ללא הכנסות מעבודה.
• אינם מרוצים מרמת ההכנסות השוטפות מכלל המקורות.
• בעלי נכס נדל"ני מניב.
• לא קיימת משכנתא משמעותית על הנכס המניב.

יתרונות נדל"ן מניב מול תיק השקעות לפנסיונרים

ירושה

כמעט כל ישראלי חולם להשאיר נדל"ן כירושה. מחיר הנכס בעת המכירה תלוי במספר מאפיינים כולל מיקום, היצע דירות בסביבה ומצב השוק.  מכירת הנכס ומעבר לניהול תיק השקעות שממנו ימשכו סכומים גבוהים מדמי השכירות, תקטין ככל הנראה את הירושה.

הרגשת ביטחון

רבים מרגישים שהחזקת נדל"ן היא סוג של בטוחה יציבה שלא משנה לאיזה משבר ייקלעו, היא תמיד תהיה שם בשבילם. לגג וקירות יש גם מאפיין פסיכולוגי שמקנה הרגשת שקט וביטחון לישראלים. במידה דומה כספים שמושקעים בהשקעות פיננסיות, מהווים בטוחה וניתן להחזיק השקעות בארץ וכן להשקיע כספים בחו"ל.

מינוף

בדרך כלל, נהוג להשקיע בנדל"ן באמצעות מינוף. כלומר, לבצע את הרכישה עם סכום הון ראשוני ובמקביל ליטול הלוואה.

כאשר יש לנו נכס נקי ממשכנתא (או ממושכן באחוזים נמוכים), ניתן לקחת עליו הלוואה (משכנתא). סכום ההלוואה יכול להיחשב לסכום הראשוני שיהווה את "הכסף מהבית" וייועד לרכישת נכס נוסף. כשמדובר בבניית תיק השקעות פיננסי, פחות מקובל לקחת הלוואות לרכישת ניירות ערך. במקומות רבים כמו ישראל, הדבר אף מנוגד לחוק.

הגדלת הכנסות מנכס הנדל"ן

לעיתים, ניתן להגדיל את הסכום החודשי המתקבל מנכס הנדל"ן ע"י ביצוע שינויים או שיפוצים. לדוגמה, ניתן להפוך אותו לנכס המושכר בשיטת Airbnb. דוגמה אחרת, היא חלוקת הנכס, בהתאם לאישור מהרשויות, לכמה נכסים קטנים. לאחר החלוקה, ניתן להשכיר את היחידות הקטנות ויתכן שסך ההכנסה מהשכרתן יהיה גבוה משכר הדירה שהתקבל מהנכס לפני חלוקתו.

ניהול

ניהול דירה להשכרה או שתי דירות אינו מסובך מאוד. עם זאת, הטיפול בנכס נדל"ן דורש הבנה, תשומת לב וזמן. נזכיר גם שניתן לרכוש שירותי ניהול שיפחיתו חלק מהעומס. אם לרוע המזל יש שוכרים בעייתים, המשימה הופכת מאתגרת ומורכבת. גם ניהול תיק השקעות ככלל ותיק השקעות לפנסיונרים שמייצר הכנסה שוטפת בפרט הוא עניין מורכב במידה מסוימת וניתן להיעזר בבעלי רשיון מתאימים.

עליית ערך

מנתוני העבר, ראינו שבחישוב לטווח ארוך, מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע מדי שנה, מעל מדד המחירים לצרכן. עם זאת, כמובן שישנן תקופות משבר ומקומות בארץ בהם נרשמו ירידות משמעותיות במחירי הדירות.

מיסוי

המיסוי השוטף על הכנסות משכירות אינו גבוה יחסית למיסוי המוטל על סוגי השקעות אחרות.

יתרונות תיק השקעות לפנסיונרים לעומת נדל"ן מניב

ירושה

העברת תיק השקעות ליורשים, הינה עניין פשוט יחסית. בנדל"ן נושא ההורשה מורכב יותר.

במצבים בהם יש יותר מיורש אחד או שניים, יתכנו חילוקי דעות לגבי עיתוי מכירת הנדל"ן, כיצד כדאי לנהל את הנכס ועוד. לעיתים, סכסוכי יורשים נמשכים שנים.

גם כאשר ישנה הסכמה והוחלט למכור את הנכס מדובר בתהליך מורכב וארוך עד שכל היורשים יקבלו את חלקם. לתהליך המכירה של נכס נדל"ן יש גם עלויות גבוהות של תיווך, עו"ד וכיוצ"ב. כאשר מדובר בתיק השקעות המורכב מניירות ערך סחירים, המכירה קלה וניתן להעביר ליורשים את חלקם בהתאם לצוואה או לצו הירושה.

הרגשת ביטחון

באופן סובייקטיבי, יש משקיעים שמרגישים שהחזקת כספים בשוק ההון או מוסדות פיננסים בארץ או בחו"ל, היא בטוחה טובה מ-4 קירות וגג. הכספים יהיו זמינים בבנק, נזילים יחסית וברוב המקרים ניתן יהיה למשוך אותם אם צריך.

ניהול

השקעה בנדל"ן מניב, אינה השקעה פאסיבית!

זו השקעה שדורשת ניהול שוטף. דאגה להשכרת הנכס באופן רציף, קבלת תשלומים, עריכת תיקונים, שיפוצים, תשלום מיסים וכיוצ"ב. אכן, ניתן להעביר לחברת ניהול את רוב כאב הראש (כדי לא לקבל באמצע הלילה שיחה מהדיירים על פיצוץ צנרת), אך העלות של שירות כאמור גבוהה יחסית ומגיעה לכ 8%-12% משכר הדירה ברוטו.

ניהול תיק השקעות לפנסיונרים פשוט יותר, אפשר להשקיע בסיועה של יועצת השקעות פרטית ואובייקטיבית או להעביר לניהול ושיטות נוספות.

תזרים הכנסות (נזילות)

בתיק השקעות ניתן לתכנן ולקבוע מראש מה הסכום שנמשוך מדי חודש. למשל נמצא מה הפער בין ההכנסות שאנו מקבלים מהפנסיה וקצבאות מהביטוח הלאומי לבין ההוצאות החודשיות ונקבע לפיו את הסכום החודשי שנמשוך מתיק ההשקעות. כך נוכל לכסות את הוצאות המחיה.

בנוסף, במידת הצורך תמיד נוכל למשוך סכומי כסף גבוהים יותר מתיק ההשקעות גם אם יש באותה עת משבר בשוק ההון. בהשקעות נדל"ן לא ניתן למשוך סכומי כסף מעבר לשכר הדירה שאנו מקבלים. בנוסף, בנדל"ן מניב, קיימים מקרים שאינם נדירים, בהם נמצא את עצמנו ללא הכנסה לתקופה או הכנסה נמוכה מהרגיל . הינה כמה דוגמאות:

• תקופה ללא דיירים
• בעיות גבייה מהדיירים
• הוצאות גבוהות – לעיתים אנו נדרשים לשלם על שיפוץ הנכס. בחלק מהמקרים מדובר בהוצאות שאינן נתונות להחלטתנו (הוצאה שנדרשת על ידי הרשויות או ועד הבית).
• עליית ריבית – אם יש על הנכס משכנתא בריבית משתנה, עליית ריבית תעלה את הוצאות המימון ועלולה לפגוע משמעותית בהכנסה מהנכס.

סיכון שווי

תיק השקעות המנוהל באופן מקצועי וסולידי, ישמור על ערכו בטווחים בינוניים וארוכים. האפשרות לבחור השקעות סולידיות ולהשקיע במגוון אפיקי השקעות מפזרת ומפחיתה את הסיכון לשווי תיק ההשקעות במידה משמעותית.

שווי הנדל"ן נתון לשינויים שאינם תלויים במשקיע והוא תנודתי. ישנם גורמים שונים שעלולים להשפיע לרעה על  מחירו של הנדל"ן כולל עליית ריבית, היצע גבוה של דירות במקום ספציפי ואף השפעת משברים כמגפת הקורונה ומלחמת חרבות ברזל. בנוסף,מחיר הנדל"ן מושפע מגורמים חיצוניים כמטרדי רעש מהסביבה הסמוכה (אזורי תעשיה, שדות תעופה, רכבות, כבישים ומחלפים). קיימת חשיפה להפסד אם מכירת הנדל"ן נעשית בלית ברירה בלחץ זמנים ותוך כדי משבר בענף הנדל"ן.

פיזור סיכונים ושינוי אופי השקעה

במידה ומדובר בתיק השקעות בסדרי גודל של מאות אלפי שקלים ומעלה, ניתן לפזר את ההשקעות באופן רחב. ניתן להשקיע במגוון אפיקים תוך פיזור בין מטבעות, מדינות, ענפים שונים וכיוצ"ב. עם זאת, החזקת דירת השקעה, שמה את כל הביצים של השקעה במקום אחד.

כמו כן, בתיק השקעות, קיימת גמישות רבה וניתן לשנות את אופי ההשקעה ורמות הסיכון באופן כמעט מיידי.

סיוע לילדים ונכדים

כאשר נרצה לסייע לילדינו ונכדינו, אחזקה בתיק השקעות, תאפשר לנו לעשות זאת בקלות יחסית. ברוב המקרים נוכל למשוך מתיק ההשקעות סכומים שונים ואף גבוהים בנוחות ומהירות. לעומת זאת, החזקה בנדל"ן מניב לא תאפשר משיכה מהירה של סכומים מעבר להכנסה מהשכירות. אם נרצה למשוך סכום גבוה מנכס הנדל"ן, נצטרך למשכן אותו וזוהי פעולה מורכבת, דורשת זמן וכרוכה בעלויות גבוהות.

סיכום יתרונות וחסרונות הנדל"ן מניב מול תיק השקעות לפנסיונרים

בבואנו להשוות בין המשך החזקת נדל"ן מניב להפיכתו לתיק השקעות עבור פנסיונרים, נמצא לא מעט יתרונות וחסרונות. לאחר הצגת המאפיינים בטבלה, כל אחד יוכל להחליט כיצד לנהוג על פי צרכיו ורצונותיו.

להערכתנו, טוב יעשו פנסיונרים שאינם מצליחים לכסות את הוצאותיהם החודשיות, אם יבדקו האם המשך החזקת הנדל"ן המניב מועילה עבורם. חשוב שמי שזקוקים לתוספת הכנסה משמעותית יבדקו ויבחנו פתרון שונה של הקמת תיק השקעות.

טבלה מסכמת נדל"ן מניב מול תיק השקעות לפנסיונרים

לנוחיותכם טבלה המסכמת את היתרונות החסרונות שבין תיק השקעות להחזקת נדל"ן מניב לפנסיונרים:

מוזמנים לפנות אלינו ולהתייעץ בקשר למעבר מנדל"ן לתיק השקעות ולבחון כיצד לקבל ההחלטה.

לשאלות בנושא זה או נושאי השקעות ופנסיה אחרים, פנו עכשיו דרך הטופס בתחתית הדף.
מומלץ לפני ביצוע פעולות השקעה פיננסיות לפנות לייעוץ השקעות או ייעוץ פנסיוני.

אלא אם נכתב אחרת למעלה, המאמר נכתב על ידי רויטל דור-וילק, המספקת שרותי ייעוץ השקעות פרטי וייעוץ פנסיוני אובייקטיבי.