הישראלים אוהבים השקעות נדל"ן מניב. לפנסיונרים רבים, יש הכנסה מנכסי נדל"ן,
השאלה עליה נדון במאמר זה היא: האם עדיף לפנסיונרים להחזיק נדל"ן מניב או תיק השקעות.
אז מה עדיף לפנסיונרים: נדל"ן מניב או תיק השקעות?
התשובה הלא מפתיעה היא: שזה תלוי.
ישנם כמובן יתרונות וחסרונות להחזקת נדל"ן מניב. בין החסרונות: הטרחה הכרוכה בהתנהלות מול שוכרים, חובת תיקון תקלות, תקופות ללא שוכרים וכיוצ"ב.
בצד היתרונות: קיימת אפשרות לעלייה בשווי הנכס ובהכנסות משכר דירה, אפשרות מינוף ההשקעה ע"י מישכון, מתן סיוע לילדים ו/או נכדים שיחיו בנכס ללא חובת תשלום דמי שכירות ועוד.
מהם הצרכים הפיננסים של הפנסיונרים?
בבואנו לבצע השקעות, אחת השאלות המרכזיות שנשאל היא: מהם צרכי הלקוח. פה נמצא לדעתנו, האתגר העיקרי כשמדובר בהחזקת נדל"ן מניב על ידי פנסיונרים.
הצורך המרכזי של הפנסיונרים, הוא קבלת הכנסה שוטפת, שתאפשר את רמת החיים שרצויה להם. כמו כן, חשוב שההכנסה הזו תוכל לשרת את הפנסיונרים לא רק במימון המחיה השוטפת אלא גם בעת מצבים שגוררים הוצאות גבוהות במיוחד, כגון מצבים סיעודיים.
ממה חיים בפנסיה?
בדרך כלל מקורות ההכנסה של הפנסיונרים כוללים:
- קצבאות פנסיוניות – אלה קצבאות מקרנות הפנסיה וביטוחי המנהלים.
לבעלי המזל, יש פנסיות ותיקות, שמשלמות להם הכנסות בהיקף של כ-70% מהשכר שהיה להם לפני הפרישה. אך לרוב, מדובר בהרבה פחות מכך. לכן, יש צורך במקורות הכנסה נוספים. - קצבאות ביטוח לאומי – קצבת אזרח ותיק, קצבאות סיעוד וקצבאות אחרות שהמדינה מספקת. קצבאות אלה נשחקו בעשור האחרון.
לאלה מצטרפים מקורות הכנסה נוספים בהתאם למה שרלבנטי לכל משפחה לדוגמא:
- הכנסות מנדל"ן מניב.
- הכנסות מתיק השקעות.
- הכנסות ממקורות אחרים – כמו רנטות מחו"ל, עסקים ועוד.
אז מה קורה כאשר כלל ההכנסות כולל מנדל"ן מניב אינן מספקות
במסגרת ייעוץ ההשקעות לפנסיונרים, אנו פוגשים גמלאים, שסך הכנסותיהם החודשיות – כולל מנדל"ן מניב – אינן מספיקות כדי לקיים את רמת החיים, הרצויה עבורם.
נוצר מצב אבסורדי, בו מצד אחד לפנסיונרים אין מספיק הכנסות חודשיות ומצד שני יש להם רכוש ששוויו רב.
אותם פנסיונרים נאבקים כדי לממן את המחיה השוטפת ולאפשר לעצמם את רמת החיים שהגדירו כרצויה. בו זמנית הם חיים בבית בבעלותם והם גם בעלי נדל"ן מניב יקר ערך.
סך הכל שווי הנדל"ן שהפנסיונרים מחזיקים בו מגיע לא פעם למיליוני שקלים רבים, אך אין להם את איכות החיים שרצו. באחד המקרים שנתקלנו בו, הפנסיונרים סיפרו לנו, שהם לא מצליחים לקיים רמת חיים מספקת והם חוסכים מעצמם שירותים שדרושים להם ואז מצאנו כי שווי הנכסים שלהם הוא קצת יותר מ-10 מ' ₪.
אלה מקרים בהם כדאי לשקול הקטנה באחזקות הנדל"ן ובניית תיק השקעות בתמורה שתתקבל ממכירתם.
חשוב להבין, כי תיק השקעות יכול לייצר ברוב המקרים, הכנסה גבוהה משמעותית מהכנסה שמייצר נדל"ן באותו שווי. זאת כמובן תוך משיכת חלק מהקרן ועל כך מיד בהמשך.
יתרונות של תיק השקעות לעומת נדל"ן מניב
היתרון המרכזי של תיק השקעות לעומת נדל"ן מניב, הינו גמישות ההכנסה ממנו.
בעוד שלהכנסה החודשית שניתן להשיג מנכס נדלנ"י יש גבול (שכירות פחות הוצאות), מתיק השקעות ניתן למשוך כל סכום.
ישנן 3 סוגי משיכה מתיק השקעות:
משיכת התשואה מתיק השקעות
אם נמשוך רק את התשואה (הרווח), שווי התיק ישאר קבוע.
משיכת סכומים נמוכים מהתשואה של תיק השקעות
כאשר נמשוך סכומים נמוכים מהתשואה שהשגנו, תיק ההשקעות ימשיך לגדול.
משיכת סכומים גבוהים מהתשואה של תיק השקעות
כאשר נמשוך סכומים גבוהים מהתשואה שהשגנו, תיק ההשקעות יקטן.
במקרים שהצגנו מעלה בהם פנסיונרים לא מצליחים להגיע לרמת החיים שהם רצו, ניתן למשוך מתיק ההשקעות את הסכום החסר להם ולעיתים מדובר בהיקף משיכה גבוה מהתשואה כאמור.
אבל כמה אפשר למשוך לפני שיגמר תיק ההשקעות?
כפי שמוסבר בסרטון בדף זה – "כמה כסף ניתן למשוך מתיק השקעות כך שיספיק ל-30 שנה ?" – ניתן להעריך את הסכום שנוכל למשוך מתיק השקעות לאורך מספר שנים מסויים.
הרעיון הוא, לחשב איזה סכום ניתן למשוך כל חודש במשך X שנים. כך שבסוף אותם X שנים, תיק ההשקעות יעלם.
בסופו של דבר הסטטיסטיקה מראה שרובנו לא באמת חיים עד 120, אז אין צורך לערוך חישוב מחמיר לכל כך הרבה שנים. עם זאת, חשוב לתכנן בזהירות. אפשר לבצע חישוב משיכה עד הגעה לגיל 95 או 100 ואז לדעת כמה ניתן למשוך לפי תרחישים אלה.
בנוסף, חשוב להניח תשואה נמוכה למשך שנות המשיכה. עדיף תמיד להיות מופתע לטובה, מאשר לחשב לפי תשואה גבוהה מדי שיתכן שלא נשיג. בעת החישוב מומלץ לקבל ייעוץ ממומחי השקעות שידריכו מהי התשואה שניתן להשיג בשוק ההון באותה עת.
דוגמא להמחשה
לצורך הדוגמה, נניח שלאחר מכירת הנדל"ן המניב, נוצר תיק השקעות של 3 מ' ₪. בטבלה מטה תוכלו לראות, כמה ניתן למשוך בכל חודש, במשך 20, 25 ו-30 שנה, בהינתן תשואה מוערכת בין 0 ל-5%.
| שנים | תשואה | ||
| 0% | 2.5% | 5% | |
| 20 | 12,500 | 15,856 | 19,615 |
| 25 | 10,000 | 13,416 | 17,344 |
| 30 | 8,333 | 11,810 | 15,902 |
מטבע הדברים אין דרך לדעת מראש מה תהיה התשואה לאורך שנים. כמו כן, יתכן שעם שינוי של הצרכים הפיננסים, ימשכו סכומים שונים מאלה שתוכננו.
לכן, יש לעקוב לאורך כל השנים אחרי מצב התיק, התשואות, המשיכות ולבצע מעת לעת הערכה מחודשת של המצב.
את כל אלה אנו יודעים לספק בעזרת שירות מיוחד ומותאם בשם ייעוץ השקעות לפנסיונרים.
סיכום נדל"ן מניב מול תיק השקעות לפנסיונרים
ראינו במאמר זה כי כאשר קיים לפנסיונרים נדל"ן מניב והכנסות חודשיות נמוכות, ניתן להמיר את הנדל"ן לתיק השקעות.
תיק השקעות שמטרתו לספק את ההכנסה הנדרשת, לאורך שנות הפנסיה.
לאוהבי הנדל"ן המניב, ניתן למצוא פתרונות נוספים, שיאפשרו להם לשמר את העדפותיהם. כך לדוגמא, ניתן לבצע שינוי בהרכב הנכסים על ידי:
מכירת דירה שהינה נדל"ן מניב ורכישה של נדל"ן מניב אחר בסכום נמוך יותר. כך יווצר תיק השקעות משמעותי במקביל להמשך אחזקה מסוימת בנדל"ן מניב והמשך קבלת הכנסות ממנו.
מכירת הדירה בה מתגוררים (לעיתים מדובר בדירה גדולה מאוד שאין בה צורך) ומעבר לדירה קטנה יותר. מעבר זה ייצר תיק השקעות לטובת קבלת הכנסה שוטפת.
במסגרת הנסיון הרב שצברנו במתן ייעוץ השקעות לפנסיונרים, נוכל לבצע עבורכם גם ייעוץ פיננסי שיסייע לכם להחליט האם להפוך את הנדל"ן המניב או את דירתכם לתיק השקעות, כך שתקבלו את ההכנסה החודשית הנדרשת.
לשאלות בנושא זה או נושאי השקעות ופנסיה אחרים, פנו עכשיו דרך הטופס בתחתית הדף.
מומלץ לפני ביצוע פעולות השקעה פיננסיות לפנות לייעוץ השקעות או ייעוץ פנסיוני.
אלא אם נכתב אחרת למעלה, המאמר נכתב על ידי רויטל דור-וילק, המספקת שרותי ייעוץ השקעות פרטי וייעוץ פנסיוני אובייקטיבי.
